Harminc, sőt negyven százalékos drágulást értek el az ingatlanok a tavaly év végére. A nagyobb városokban ez az emelkedési folyamat már 2015-ben elkezdődött országszerte. Péter László az Invest Group ingatlanügynökség igazgatója és Nemes Zoltán a Ternio Pontis ingatlanközvetítője segített egy átfogó képet alkotni az ingatlanpiac aktuális helyzetéről és a várható ingatlanpiaci elmozdulásokról.

A befektetések éve 2017

Míg a tavalyi év elején egy beltelek 100 négyzetmétere átlagosan 2000 euróba került Székelyudvarhelyen, addig az év végére ez elérhette a 3000 eurót is. Hasonlóan, egy első osztályú, kétszobás tömbházlakás értéke 25 ezer euróról 30-35 ezerre tornázta fel magát. Fő ingatlanpiaci viszonyítási pontnak számít ugyanis a tömbházlakás és telek aktuális ára. Ehhez képest egy 30 éves lakóház értéket tart, ha nincs felújítva.

Az ingatlanosok példája szerint, ha veszünk egy két szobás tömbházlakást és egy 30 éves, de maximum tíz ezer euró befektetésével felújítható kertes házat a városban, akkor így szemléltethető az ingatlanpiaci fejlődés: míg 2013-2015 között három tömbházunk kellett volna legyen ahhoz, hogy megengedhessünk magunknak egy kertes házat a városban, addig most elegendő egy garzon és egy kétszobás panellakás is ahhoz, hogy értékéből lakóházat vásárolhassunk, mivel azóta megnőtt a tömbházak értéke.

Az ingatlanosok további növekedést várnak, még minimum 10 százalékot. Szakvéleményük szerint nagy beruházások fognak indulni országos szinten mind a lakóingatlanok, mind az ipari és kereskedelmi ingatlanok terén, de főleg az újépítésű fejlesztések népszerűsége várható.

A beruházók között egyaránt megjelennek majd a külföldiek és itthoniak is. Ezek alapján az idei évet a befektetési alapok évének látják.

A kismegtakarítások jó befektetése

Az ingatlanpiaci elmozdulás egyik oka az, hogy az alacsony banki kamat miatt a megtakarításaikat az emberek hiábavalónak látják banki letétbe helyezni. Biztosabbnak érzik az ingatlanba való invesztálást.

Annál is inkább, mert a gazdasági fellendülésnek és az egyre növekvő keresletnek köszönhetően az utóbbi évben megemelkedtek az albérleti díjak. Így nyilván, jobban megéri Székelyudvarhelyen havi 150 eurót kapni egy átlagos kétszobás tömbházlakás bérbeadása után, mint havi 18 eurót, amit egyébként a banktól kapnánk.

A román kereskedelmi bank aktuális ajánlata szerint ugyanis a banki kamat 0,2 százalék egyéves letét esetén. Vagyis, ha van 25 ezer eurónk, és lekötjük egy évre, aminek értelmében hozzá sem nyúlhatunk 12 hónapig, akkor év végén a befektetésünk csupán 200 eurót képes fialni összesen.

Ezt az összeget havonta kaphatjuk meg, ha egy teljesen felújított, jó helyen lévő lakásba fektetjük a megtakarított pénzünket. Ráadásul szükség esetén nagyon hamar hozzáférhetünk a megtakarításunkhoz, mert a megnövekedett keresletnek köszönhetően akár egy hónap alatt felszabadíthatjuk az ingatlanban fekvő pénzünket.

Az albérleti árak ilyen szintű emelkedése csak a banki kamathoz képest jó. Befektetői szemmel ez még mindig kevés, mert ott felmerül a kérdés: mennyi év alatt térül meg a befektetés? Ahhoz, hogy egy első osztályú, kétszobás tömbházlakás befektetése 10 év alatt megtérüljön, jóval 200 euró fölött kellene lenniük az albérleti díjaknak, de ehhez azért még alacsonyak a bérezések városszinten.

Van és mégsincs

Székelyudvarhely több szempontból is nehéz helyzetben van, ha az ingatlan lehetőségeit nézzük. Sem eladó, sem bérelhető lakása, sem építkezésre kész belterülete nincs elég, vagy nem a keresletnek megfelelő, ami van. Pedig van beltelek is, csak arra vagy nincs rendezési terv, vagy nincs közművesítve, így megvásárlása után még nem alkalmas az építésre.

Van tömbház is, csak most megugrott a kereslet az aktuális gazdasági helyzetnek és a számításba alig vehető banki kamatoknak köszönhetően. Másrészt, nagy igény volna az újépítésű, vagy teljesen felújított lakásokra, erre meg szintén nincs elég kínálat. Összességében hiába van minden, mégse tudnánk Székelyudvarhelyen egy optimális körülményeknek megfelelő, eladó lakás- vagy albérletkínálatot összeállítani.

„Székelyudvarhelynek szüksége lenne új fejlesztésű ingatlanokra. Egyrészt, eladásra kínált házakra és társasházakra, másrészt bérbe adható házakra és lakásokra. Ez utóbbiak terén értesüléseim szerint lesz egy kis előrelépés: tervben van két projekt is  ̶̶̶  egy kisebb és egy nagyobb  ̶ , amely csak társasház jellegű bérlakásokat érint. A bérbe adható házak és lakások esetében a lehető legrosszabbul áll a város, egész egyszerűen nem lehet új építésű  ̶  értsük ez alatt akár a 2010-től errefele épülteket ̶  ingatlanokat kapni. Éppen ezért, ebben a városban nem tudjuk a lakóingatlanokat használt és új csoportokra osztani, mert annyira kevés az új fejlesztésű projekt, hogy nem is mérhető. Kereslet lenne rá, de sajnos a kínálat szinte a nullával egyenlő.” (Nemes Zoltán ingatlanközvetítő, Ternio Pontis)

A kevés kínálatnak és az ingatlanpiaci magas mutatóknak köszönhetően az eladásra kerülő tömbházak bennfentes módon kelnek el. Vagyis, az eladó szól a szomszédnak, az a gyerekeinek és a lakás már el is kelt. Hasonlóan történik a bérbeadás is.

Jelenleg azok a tömbházak, amelyek eljutnak egy széles körűen publikus hirdető felültre, azok vagy nagyon drágák, vagy nincsenek előnyős helyen.

Nincs olcsó telek

Péter László szerint a székelyudvarhelyi beltelkek kínálatában alig akad olyan, amire vásárlás után rögtön lehetne építeni. Éppen ezért becsapó lehet egy olyan telek, aminek árját 1500 euróért megvásárolhatjuk. Saját példáit mesélve, négy telek közművesítése után biztosít arról, hogyha a sok utánajárást, ide-oda küldözgetést, várakozást, papírmunkát és időt nem számoljuk, még akkor is megduplázzuk a telek árát, ha a végére sikerült járnunk. De ekkor még mindig csak ott tartunk, hogy hozzáfoghatunk végre az építkezésnek.

Az udvarhelyi ingatlanproblémákra megoldásnak látják a szakértők a városi tanács nagyobb léptékű beruházásait, a beltelkek rendezési tervének jóváhagyását. Befektetőkre csak akkor lehet számítani, ha még emelkednek, majd stabilizálódnak a magas ingatlanpiaci mutatók.

Szerintük egyéni szinteken a közművesítés nélküli telkeket a szomszédos összefogás által lehet a legolcsóbban és a leghamarabb beépíthető telekké minősítetni. Így a kertes házak építésének és vásárlásának növekedésével egyre több tömbház kerülne eladásra és ezáltal bérbe is.

Összességében tehát az ingatlanpiac lendületesen emelkedik országos és városi szinten is. Ez már eleve egy olyan pozitív gazdasági mozgás következménye, ami képes kitermelni a fizetőképes keresletet. Vagyis igényeinkhez egyre inkább felzárkózik a pénztárcánk is.

Várhatóan egész évben megmarad ez az emelkedési tendencia, ami újabb gazdasági fejlődést von maga után számos területen, mint az építkezési ipar, banki szektor és a munkaerőpiac. Mindez legyűrűzve kisvárosokba, itt is meghozhatja a nagyobb léptékű befektető kedvet, ami valós megújulást és hatékony megoldásokat hozhat e téren.